补齐高端商业短板，公服配套提质升级；通过高端商业，引人留人聚气。这一点，向产城融合转型的黄埔区，深以为然并落实行动。

　　搞商业，已成为当前黄埔区在战略新兴产业、城市更新之外的重点工作之一；搞商业，也是黄埔区提出五年大变化的重要内涵。

　　事实上，近几年黄埔区一直在努力，四面出击广撒网，积极对接商业品牌，从未放弃，也取得了一些效果。

　　从知识城合景悠方、城南邻里中心，到科学城的至泰广场、黄埔大悦汇、星际云汇，再到保利鱼珠港·鱼珠时光，多个中型体量的商业项目，陆续建成运营，总体运营还行。但这些还只是前菜，真正的招牌大菜，正在路上。比如最近热议的世界级商超开市客广州首店，改弦更张投奔黄埔；以及吹风多年、只待平台载体落地承接的万象天地。这些顶级商业的风吹草动，都会吸引全城关注。这些王牌，当然更是城市营销的绝佳IP和载体。

　　如果说，开市客、万象天地这些，草蛇灰线，处于“网曝”状态，另一家世界级零售折扣店巨头——奥特莱斯，已先行一步官宣了——春节前夕（2月6日），黄埔区属国企广州高新区集团与奥特莱斯资管集团举行战略合作框架协议签约。

　　虽还只是框架签约阶段，并无法律效力约束，但好歹明确了初步合作意向、合作方向目标，接下来就是具体合作细节，包括选址的敲定了。

　　选址猜想

　　此次高新区集团与奥特莱斯合作，至少可以确定：奥特莱斯有望进驻高新区集团运营的商业平台载体。公开资料显示，高新区集团前身为1984年成立的广州开发区工业发展总公司。经过近四十年发展，已成为以生物医药、检验检测、医美健康等生物医药与健康产业为主责主业的大型综合性国企。

　　高新区集团在黄埔“三城一岛”均有专业、特色园区布局，实现全域覆盖，目前物业总规模约400万平方米。

　　目前高新区集团已建成和在建的、具有一定商业体量的商办物业，主要5处：钧恒广场、保盈大道摩天工坊、横沙数字经济产业园、大湾区科创走廊新光谱、岭胜广场（即科学城站上盖项目）。

　　来盘一下5个项目的体量：

　　保盈大道摩天工坊：总建筑面积23.8万方，包含5栋摩天工厂、3栋人才公寓以及1层地下室，涵盖科技研发、工业生产、科创服务、物流仓储、日常办公、生活食宿、配套商业等多种功能。其中，工业厂房14.4万平方米、配套公寓6.2万平方米、配套商业裙楼1-4层共2.9万平方米、停车位1264个。

　　横沙数字经济产业园：总建筑面积约49.88万方，规划10栋高层建筑，分3期开发。项目由产业用房、人才公寓、配套商业组成，打造集产业研发、制造、展示等多功能综合性平台。

　　大湾区科创走廊新光谱：总建筑面积52.48万方，集办公、创新孵化、酒店、公寓、商业于一体，地标建筑最高176米，次高159米。

　　钧恒广场：总建筑面积约19万方，由四座塔楼与裙楼商业部分组成，其中裙楼商业仅1.26万方。

　　岭胜广场：计容建筑面积12.5万方，其中A区小总部独栋（商墅）共13栋，建筑面积4163㎡，B区总部独栋办公共3栋，建筑面积为17213㎡，C区高层办公（大平层公寓）共2栋，建筑面积为37062㎡，D区超高层甲级办公1栋，建筑面积为51765㎡。B、C区临街商业和D区裙楼商业建筑面积，合计仅为15158㎡。

　　从广州其他奥特莱斯店10万方左右的常规体量来看，高新区集团以上5个项目中，只有保盈大道摩天工坊和横沙数字经济园体量较大，具有仓储功能，比较匹配奥特莱斯这种大型厂房式折扣会员店的用地需求。

　　这两个项目，交通承载量也较大，均在主干道旁，且紧邻地铁口（5号线保盈大道站、7号线姬堂站）。在区位上，也各有一定优势和庞大潜在客群。保盈摩天工坊居于西区和南岗之间，可辐射云埔、新塘、庙头夏园以及东莞麻涌。

　　横沙数字园居于老黄埔与科学城之间，承接的消费力更强。不过，目前该项目仅完成一期建设，尚余两期待建。短期内，恐难释放较大的商业空间。另外，如果选址横沙数字园，又可能和近期网传的开市客护林路选址，存在竞争关系。 

　　那么，奥特莱斯是马上开干，直接用现成符合条件的，还是等等看？

　　其他3个项目要么体量偏小，要么不具备仓储功能，主要功能为商务办公和企业孵化、公寓酒店，均不足以支撑奥特莱斯这种大型商业体。

　　黄埔视野获悉，目前奥特莱斯项目选址，仍在比选研究阶段，最终能否落地，花落谁家，有待大家继续吃瓜。

　　奥莱黄埔再续前缘

　　奥特莱斯诞生于美国，迄今已有百年历史。奥特莱斯（中国）创立于2009年，是最早布局中国的国际仓储式零售品牌。

　　据奥特莱斯（中国）官网称，目前奥特莱斯已在中国5大区域，投资运营超30个项目。未来五年左右，将在中国投资兴建100个奥特莱斯项目。目前，奥特莱斯已签约筹备近20个项目。

　　进入中国市场15年，奥特莱斯也越来越“中国化”，提出创建具有中国特色的泛奥特莱斯产业模式，不再单纯搞零售折扣。

　　而是以奥特莱斯名品折扣店为龙头，融合城镇规划、文化旅游、商业运营、跨境贸易、电子商务、电商直播、投融资等多领域，优化地方消费业态。

　　比如，去年9月底开业的从化太平8号仓流溪河奥莱小镇，主打“奥莱+城市微度假”，首批品牌阵容涵盖200+名品折扣店，兼具各式餐饮及亲子体验业态。

　　截至目前，奥莱在广州大大小小的店超过10家，主要有：天河友谊奥莱购物中心、白云砂之船超级奥莱、番禺海乐荟奥莱、天河奥体店、番禺万博天河城店、番禺海印又一城店、海珠万国广场店、花都天河城奥莱公园、南沙黄阁店、从化太平8号仓奥莱小镇。但多数体量很小。体量最大的是从化8号仓奥莱小镇，项目总体量20万方，目前一期开业12万方；其次是南沙黄阁店，总面积11万方。

　　值得一提的是，砂之船奥莱此前曾意向进驻科学城至泰广场，后因故未能落地。此次高新区集团若能引进成功，算是再续前缘，有望成为奥莱黄埔首店。

　　对于缺乏大型商超的黄埔区来讲，奥特莱斯、开市客（Costco）、山姆，这三大仓储式会员折扣店，任意一个都不错。

　　三者差别也不会太大。山姆和奥特莱斯主打服务和体验感，主打高端时尚品牌的折扣，定价适合中产家庭；开市客主打性价比，更适合普通家庭囤货。

　　开市客品控似乎稍微严格一丢丢，品类多，尤其进口货多一些；山姆则自营品牌多，以代加工为主。（文 吴少华）