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老楼加装电梯:市场和政策之间的科技应用之路 | 行业分析
2018-04-03 00:04

  本文首发于2018年4月1日

  《中国战略新兴产业》

  《中国战略新兴产业》杂志记者 崔立勇

 

  广州市天河区暨南大学石牌校区的教职工宿舍,两位工人正在一座 9 层的老楼前平整着地面。等到一个月后井道等土石建筑施工完成,崭新的电梯接着开始装配,再经过政府部门的验收,楼里的居民们便可以乘坐电梯了,老人们也不用提着菜篮子一步步爬楼了。

  中国在用电梯超过 500 万部,每年电梯销量约占全球总量的 65%,电梯保有量、年产量、年需求量均居世界首位。就是在这个电梯大国,老楼加装电梯才刚刚起步,在这背后,政府、企业、居民各方仍在共同努力和摸索之中。

  难解的“2/3 以上的业主同意”

  从技术角度看,老楼加装电梯并不简单。

  广州是我国老楼加装电梯起步最早、发展最快的城市。这座老楼众多的历史文化名城,楼与楼之间的距离本就不大,设计之初也完全没有考虑为未来的电梯留下空间。

  加装电梯也不仅仅是电梯企业的事情。设计单位、完成土建施工的建筑单位和电梯企业,三家缺一不可。记者在广州暨南花苑 30 号楼看到,门前石牌上写着“电梯由广东辉腾建筑工程有限公司承建”,标明了建筑单位;日立电梯则是这座老楼的电梯产品及服务的提供方,专业术语称为提供“既有建筑加装电梯解决方案”。

  

>> 广州市天河区暨南大学石牌校区的老楼上的电梯加装在两边的阳台中间,占用的面积并不大。 崔立勇/摄

  日立电梯(中国)有限公司总部就在广州,从 2005 年开始在广州市为老楼加装电梯。统计显示,广州 60%以上的老楼加装电梯由这家企业完成。公司改造工程业务科科长曹举辉告诉本刊记者,加装电梯首先要对老楼自身结构进行评估,加装电梯方案不能影响到建筑物安全和消防通道等,只有符合全部规定,才可能得到政府部门的批准。“这是老楼加装电梯的红线。”他说。

  老楼本身千差万别,加装电梯也需要根据实际状况量身定做。前期的勘察和后期的设计,都需要更丰富的专业经验作为基础。

  “加装电梯,就像为每座老楼做私房菜,没有标准餐。”日立电梯(中国)有限公司工程总部总经理徐俊杰表示。根据老楼的实际情况,电梯分为天井平台式、外挂直平台式等多种井道加装方式。电梯井道材质又包括纯钢筋混凝土、砖墙加混凝土圈梁、钢结构加钢化玻璃、钢结构加铝塑板四种。曹举辉介绍,这些方式一方面由老楼本身的结构决定,另一方面居民也可以在符合施工条件的种类中挑选自己喜欢的。

  据了解,在广州老楼加装一部电梯的费用大约是 60 万-70 万元, 除一层居民外,以 2-8 层每层 4 户计算,每户大约分担 2 万多元。

  根据 2016 年《广州市既有住宅增设电梯办法》,加装电梯的前提条件是“经本单元或者本栋房屋专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意”,符合以上这“两个 2/3”的老楼,申请人即可向区规划部门提出申请。而据了解,“两个 2/3”源于《物权法》有关改建、重建建筑物及其附属设施的要求,山东、江苏等省市在加装电梯上均采用这一标准。

  老楼往往是老年人集中居住的地方,居民大多愿意加装电梯,同时也有居民因为噪声、遮光、不利于通风等理由不同意加装。一位广州居民告诉记者,事实上这些顾虑更多是大家“心理上的一道槛”。

  在中国,老楼加装电梯还存在一个特殊情况——很多居民是租户,房东将房子出租后,并不特别关心老楼是否加装电梯,即便加装电梯后房租会上涨。

  居民的意见成为加装电梯的决定因素。记者在暨南大学石牌校区的教职工宿舍看到紧邻的两座住宅楼,一座的电梯已经正常使用了五六年,而另外一座楼则仍在张贴广州国土资源和规划委员会时长 20 天的“既有住宅增设电梯批前公示”。

  不同的楼层,不同年龄的住户,不同的使用频率,难以让居民齐刷刷满意,这成为老楼加装电梯的最大难题。

  从面对房地产商到直接面对居民

  技术不易,需要沟通的事情更多。

  徐俊杰告诉记者,对电梯企业而言,新装电梯多是面对房地产开发商,是企业对企业的 B2B 业务,而老楼加装电梯是直接面对终端消费者的 B2C 业务。

  “电梯企业要跟真正使用电梯的居民和老人家打交道。”他说,买电梯的人就是使用电梯的人,这是老楼加装电梯的显著特点。

  如今,电梯市场的竞争异常激烈。一方面,电梯行业受到房地产发展速度放缓的直接影响。另一方面,最近几年不少电梯企业加大投入,进行增产。因此,在整体“蛋糕”没有变大的情况下,电梯行业内部的企业面临持续的压力。

  我国有近 700 家电梯制造企业。在激烈的市场竞争中,电梯企业又难以将原材料和人工等成本的上升转移给下一环节,寻求“新路”由此成为企业的选择。

  徐俊杰表示,在拥挤的红海中提高市场占有率的同时,向加装电梯和电梯改造这一潜力巨大的蓝海投入精力,是日立创新转型的方向。企业也将在产品开发、设计、生产等方面,更加关注电梯的“后市场”。

  资料显示,日立电梯 2017 年销量为 7.6 万台,加装电梯的订单占到全部订单量 3%-5%。尽管份额并不大,但是老楼加装电梯是各地政府加速推动的民生政策。除了广州,日立的加装工作已经拓展到省内深圳、汕头等城市,在北京、上海、福建、湖北、陕西、四川、山东等省市的加装数量也在提升。日立电梯(中国)有限公司副总裁贾宇辉告诉记者,电梯加装和改造市场容量达 250 万-300 万台,前景广阔。

  据记者了解,日立之所以将加装电梯和电梯改造视作重要的新领域,也源于这项业务相比新梯的难度更大,涉及更加繁杂的技术和服务,并非所有电梯企业能够快速进入,技术成熟的龙头企业具有天然优势。

  被忽视的维保大事

  老楼加装电梯,是拿来用的,装完后并非一劳永逸。

  暨南大学石牌校区教职工宿舍的李老师告诉记者,楼里每户每月为加装的电梯支付电费 20 元左右,每年缴纳 600 元的电梯维护费用。“加在物业费里面,一起交给物业就可以。”李老师说。

  电梯的维修保养格外重要,而这恰恰是中国电梯行业的“痛点”。市场大,维保缺,“以修代保”是电梯市场的普遍现象——电梯出现问题再来修,平时则缺乏必要的维护。

  在 2018 年全国两会上,全国政协委员、贵阳市政府副市长魏定梅对媒体表示:“目前国家已取消物业服务行业的准入条件,许多物业公司过于注重眼前利益,电梯维护保养费用过低,电梯发生故障需要维修或更换配件时不支出费用。”魏定梅认为,电梯维护保养行业恶性竞争、低价抢保,造成电梯维保严重不到位。

  电梯“三分制造,七分保养”。在美国、日本等发达国家,电梯企业的主要收入来自为已安装运行的电梯提供维保服务。而在我国,谁生产谁跟进的“原厂维保”概念尚未深入人心。

  我国有大大小小超过 1 万家的电梯维保企业。维保价格大概是日本同等服务的 1/10。据了解,我国很多电梯的维保费用每月不足 200 元,两位维修人员每月要跑 2 趟,低成本下的“维保”质量可想而知。

  事实上,老楼加装电梯对电梯本身和维保的要求更高。很多老楼所在小区的物业管理较为松散,很多甚至连物业公司都没有。加装电梯后,居民自己根本无法发现和解决电梯的故障。

  魏定梅的提案主题就是住宅小区电梯管理。她建议,住宅小区电梯的日常维护保养、维修等产生的电梯运行费应从住宅小区的物业管理费和利用公共区域获取的广告收入中按一定比例提取,专款专用。

  贾宇辉分析说,日立电梯的应对方法之一便是提高电梯维保的技术含量。据了解,无线遥监系统已经成为日立电梯的标配,在中国运行的 60 万台日立电梯中,纳入大数据遥监系统的电梯总计 15 万部。电梯日常运行状况的数据通过无线传输技术进行收集,云端通过大数据分析,预判电梯的隐患,技术人员根据系统提示进行预防性的保养和配件更换,大大减轻了对维保人员的依赖。

  财政补贴和简单流程两件宝

  改善老旧小区的居住条件成了很多城市的民生话题,北京、广州、杭州等 20 多个城市纷纷出台支持政策。

  杭州已连续两年将“加装电梯”列入年度十大民生实事。2017 年“开展试点”,2018 年“符合加装条件的做到‘愿改尽改’”。

  在 2018 年全国两会上,全国人大代表、浙江省委书记车俊表示:“我在调研时了解到,有的老人腿脚不方便,几年下不了楼梯。这看似是一件小事,但对老人来说就是一件大事。”

  全国政协委员、浙江省政协副主席陈小平说:“每年去看望退休老干部时,几乎都会谈到这个话题。”

  全国人大代表、杭州市市长徐立毅表示,杭州市通过“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的模式,已经取得了不错的效果。

  2016 年北京市出台《既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》,简化审批手续。2017 年 2 月,北京市海淀区北下关大柳树 5 号院成为北京市老楼加装电梯的首例。来自北京市住建委的数据显示,2017 年北京市增设电梯项目共开工 459 部,已完成安装投入运行 274 部。2018 年计划开工 400 部以上,完成 200 部以上。

  北京市还出台了增设电梯的财政补贴政策,对电梯购置及安装费用给予每部 24 万元的补贴,对因安装电梯产生的管线改移费用根据实际情况再给予补贴。

  广州市国土和规划委员会公示系统显示,2016 年广州市旧楼加装电梯批前公示量是 644 宗,2017 年增至 1622 宗。

  2017 年,广州荔湾区城市更新局、国土资源和规划局等部门陆续出台了旧楼宇加装电梯工作方案、报建指引等,其中规定每加装一部电梯,区财政补助 10 万元。统计显示,荔湾区已有 8 宗加装电梯项目获得 10 万元资金补助,27 宗完工待领补贴。

  各个城市政府部门拿出的政策有所差异,即使在广州市内部,各个区的补贴方式和金额也不一样。徐俊杰向记者透露,企业自己有一份详细的表格,将全国各个城市的政策排列起来,根据当地不同的政策和市场,因地制宜地推进加装电梯事业。

  除了补贴,政府的流程简化也让居民感到欣喜。

  北京市不用办理立项、用地、规划和施工许可等手续,只需办理施工图审查和电梯报装、验收即可。

  荔湾区旧楼宇加装电梯服务中心是广州市首个由区政府主导设立的加装电梯服务点,为居民提供一站式的咨询服务。居民可以在这里一条龙地完成规划、消防、住建等多个部门的审核。

  政府的支持让老楼加装电梯的步伐不断加速。一位家住北京石景山区的居民告诉记者,今年刚过完元旦,就已经有工作人员征询大家加装电梯的意见,邻居们最近见面的讨论也就集中在同一话题上——自己的老楼究竟要不要加装电梯,什么时候能够真正坐上电梯。

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